不論是買屋達人、眼光銳利的房地產專家、蓄勢待發的投資客，還是準備購屋的民眾，相信對「重劃區」這三個字都不陌生。所謂「市地重劃」，是將一定區域內，畸零細碎不整的土地加以重新整理、交換分合，並興建公共設施，最後按原有位次分配予原土地所有權人。目前台灣有潛力的重劃區，除了讓投資族覬覦外，首購族與換屋族，也看到了重劃區未來強大的生活機能而蠢蠢欲動。北區房屋不動產理財研究室提醒投資大眾，在爭相購買重劃區的同時，還是應該注意重劃區的規範地目、建蔽率、容積率、交通狀況等關鍵因素，並在投資前，睜大眼、做好功課，才不至於到重劃區內「住套房」。 績優重劃區，價位高、增值快 ◎台北市信義計畫區
被全台重劃區奉為圭臬的信義計畫區，在70年代以前，稱為台北四四兵工廠，屬眷村區，原本只是個乏人問津的菜園跟沼澤地。到了民國67年，為配合住宅政策，變更國父紀念館周圍地區為特定專用區，是全國第一個採取巿地重劃方式的重劃區。民國70年公告實施「信義計畫副都巿中心計畫」，進行整體地區都巿設計規劃，總面積約為143公頃，實施設計審議管制的開發案例。而我們現在看到的信義計劃區，是一直發展到民國90年代才漸漸到達現在的規模，成為全台最高價位的豪宅聚集地，如今的豪宅、百貨和頂級辦公大樓，雖然價格是一戶比一戶貴，但卻是一件比一件賣得好。 ◎板橋市新板特區
新板特區，未來會是一條連結台北縣市的金鎖鏈。「新板特定區」，顧名思義就是以板橋新火車站為基礎規劃的特定計劃區；大街廓的氣派，獨立的都市設計、管制原則，加上未來三鐵共構，車站大樓、縣政府大樓、百貨公司、縣立體育場、國家歌劇院、住宅大樓以及空橋等，加上遠東百貨、厚生等企業所投資的大型購物商場的進駐，讓新板特區受惠交通、經濟、政治、文化等多項利多。然而，10月底高鐵通車在即，高鐵車站周遭房價也逐漸產生變化，新板特區正因為具有「三鐵共構」的交通優勢，因此新板特區房市在高鐵還未通車前就已經強強滾。 ◎竹北市縣治重劃區
竹北市交通便捷、人文匯集、商業鼎盛，更有中山高速公路、縱貫路、台十五線、東西向快速道路加持，再加上高鐵六家車站特定區的開發。配合著縣政福利設施的完善，讓竹北市成為了最佳的生活環境，優良的生活機能。而另一個重要的原因，則是因為臨近科學園區的關係。科技新貴的購買力之高，連台北市的民眾都無法望其項背，因而也助長此區域的房地產市場產品規劃，都以高級路線、高價、重視生活私密性等為主要的訴求，而此區域的交通建設也加速了房地產市場的發展。 ◎台中市七期重劃區
七期重劃區分成「新市政中心」、「南區」、「西區」三大區塊組成。台中市七期重劃區，被規劃為台中市的新市政中心區，數項重要建設包括新市政大樓、國家音樂廳等，都在這個區域內。整個重劃區內公共設施完整，還有大型的公園綠地，且鄰近中港交流道，交通便利程度甚高，然而各大百貨與商城，如新光三越百貨、衣蝶百貨、華納影城及老虎城陸續開幕之後，區內商業氣息與生活機能逐漸完備，再伴隨台中工業區、精密機械園區、中部科學園區以及高鐵即將通車等利多，台中市七期重劃區即將綻放耀眼光芒。 ◎台南市五期重劃區
台南無人不知，無人不曉的「五期重劃區」，是台南市政府近年來極力開發的地區。由於市政府遷移至本區，且五期的地理位置在開發上，對安南區、安平區、西區以及南區造成直接的影響，未來會改變與北區、中區與東區的房價平衡關係，也可望引中心商業區的人潮入甕。所以五期重劃區在商業上也將有舉足輕重的地位，南部的投資大眾可以多加注意。 ◎高雄市農十六重劃區
高雄市農十六重劃區之整體環境優越，可以稱得上是高雄市的首善之區，周邊除了有巨蛋球場、高等法院、商職學校等，尚有規劃一處 面積約5公頃的中央公園以及緊鄰美術館園區，近幾年來因政府解除限建，各項公共設施已緊鑼密鼓展開，府會共構中央公園、文教設施、體育展示中心等各項公共建設，種種利多條件因素加持預估農十六短期內房價還會有一陣波動，長期發展潛力不可限量，投資大眾不妨拭目以待。 蓄勢待發重劃區，潛力行情攀升中 ◎泰山十八甲重劃區
十八甲重劃區原本是荒地一片，經由完整的規劃，加上隨著機場捷運線帶來發展遠景，通車後將可刺激泰山地區週邊房市上漲。較為遺憾的是，道路規劃多為 8至10米，未來車流樞紐可能會面臨問題，但是在生活機能的部份，待百貨業及大型賣場的進駐後，方能提升生活品質，因此房價也持續攀升中。 ◎三峽北大特區
所謂的「北大特區」，是指三峽台北大學特定區，佔地185公頃。原本這裡是一大片廣闊的農田與工廠，在民國88年經政府公告將採區段徵收後，便成為極具發展潛力的房市新興區域。民國92年8月，台北縣政府提出限期二年內開發建築，將可獲利80﹪的容積獎勵措施後，使得建商積極申請建築，因而房屋供給量將逐漸提高。北大特區主要產品以電梯大樓為主，每坪約在13~15萬左右，但由於配合學區的發展，套房產品興盛，10-12坪的學生套房，每月租金大約在5000元到8000元左右，且全區管線均採地下化、預設寬頻網路，住宅環境規劃完善，正因為規劃完善，日後的發展潛力將不容小覷。 ◎南港重劃區
南港重劃區目前區域內之電梯大樓平均行情每坪約26~32萬元水準，然而坐擁三鐵共構之南港地區，除了南港經貿園區的設立外，預計民國99年通車的南港東線東延段，尚有預計於民國97年完工的大坑溪高架道路，種種利多因素加持下，使得南港重劃區的未來無限美好。 ◎大溪埔頂重劃區
位於桃園縣大溪鎮的埔頂重劃區，計劃面積約146公頃，該重劃區鄰近北二高大溪交流道及東西向快速道路的起點，聯外交通便捷，住宅類型則是以透天別墅與電梯大樓產品為主，平均房價分別為7~12萬元與6.5~11萬元。附近尚有埔頂公園、棒球場、仁善國小等，再加上原來之名勝風景、觀光休閒產業等多項利多因素，未來發展勢必更具看頭。 ◎台南東區虎尾寮重劃區
虎尾寮重劃區原計劃為虎尾寮工業區，民國72年變更為低密度住宅區。到了民國82年，市府重新公告重劃計畫書，繼續加速進行重劃。虎尾寮重劃區東南側與台南縣仁德鄉相鄰，台南市政府斥資二十多億元興辦之大型重劃區，可規劃興建大型購物中心、停車場、電信用地、加油站，及可作為興建派出所、消防隊、活動中心、衛生所、郵局等與民眾息息相關之公共設施的機關用地，亦規劃污水處理廠一座，全區家庭污水並已預埋管線以利將來開發，所以全區公共設施配置規劃非常完備。由於本區鄰近台南交流道，交通方便因此房價容易上揚，以22坪的透天價格在500~650萬左右，獨門獨院的透天價格更高，約在700~950萬左右，算是台南房價較高的區域之一。 部份重劃區潛在問題，待政府重視 ◎重陽橋重劃區的容積率問題
重陽橋重劃區位於台北縣三重市，雖然早已重劃完成，卻因土地整合不易，開發腳步緩慢而後繼無力。目前空地過多，由於建商多採先建後售，但推案仍不算多，且行情不算很透明，加上重陽重劃區容積率只有200%，日前有地主也向政府陳情，請求放寬容積管制，把容積率從200％提高到300％，但牽涉層面相當廣，過關可能性非常低。當地政府表示，重陽橋重劃區的土地都已分配定案，該做公共設施的就做為學校、公園、停車場、道路，該還給原地主的都已分配妥當，而配售給二重疏洪道拆遷戶的土地也已抽籤完畢。也正因為土管規定嚴格，因此土地成本相對偏高，政府若要重劃區規劃的好，應當重視該問題。 ◎林口重劃區的交通過渡期
未來機場捷運將在林口設站，雖說長期來看，大眾交通運輸系統不用擔心，但通車前的過渡期，交通較為不方便。不過值得欣慰的是，這幾年推案供給量攀升，加上遠雄集團的進駐，林口重劃區房市逐漸走上坡；兩年前大約13~14萬的行情，如今提昇到14~16萬之間，相信捷運通車後更會有大幅的改善。 ◎牛潮埔重劃區的交通規劃、廢土問題
牛潮埔重劃區位於高雄縣鳳山市，佔地31公頃，雖有規劃道路、學校、公園及住宅用地，但施工以來爭議沒有中斷。由於重劃區沒有規劃完善的聯外道路，許多人擔心，以後會無路可通，交通受阻，重劃土地可能乏人問津，因而不少地主一再反對重劃。民國92年間，縣府擔心重劃區填土工程落差會影響附近舊社區排水。另外，疑似作為廢棄土堆置場使用，整個重劃區也如廢土處理場，比照3年前並無進展，問題有待政府部門重視。 從上述各重劃區介紹中不難發現，各地重劃區，有不同趨勢或特色，但也有不同的隱憂跟缺失，並非全都是房價一飛沖天，所以重劃區並非房市票房的保證。北區房屋不動產研究室認為，從政策推動者的角度來看，市地重劃是一種前瞻性的規劃，但必須精準計算都市及人口成長的趨勢，才能正確擬定出重劃政策，而這些規劃與政策，攸關重劃區的開發規模及優劣。再從開發者的角度，儘管重劃區帶來更多「錢景」，且對消費者來說，更是營造美好且機能大的生活環境的一個樂園，但從現階段各重劃區的實際推展來看，進場投資仍潛在一定的風險。 重劃區開發的原因，不外乎都市發展的需求及重大公共建設興闢，因此重劃區多落在離都市核心較邊陲的新興地區，或開發程度相對較低的地方。市地重劃有助於平衡地區發展，但有些房市分析者將「重劃區」列為房市發展的重要指標，告訴投資者只要抓住重劃區就對了，但這個觀念不完全正確。 重劃區的發展就如同新生兒的養育，如果重劃區的規劃面積大小適中、公共建設完善、交通方便、政府重點開發（例如，縣治機關遷移至此）、吸引業者開發、人口進住……等，就如同給予新生兒養分一般，養分給的多的新生兒便成長較好。最後，提醒消費大眾，重劃區從計畫開始到發展健全，並非短時間即能形成，因而選定重劃區，要看的是重劃區的未來發展、區域規劃內容，甚至是重劃區周邊原有的機能完整與否，都是對重劃區有加分的效果。此外，大多數選擇重劃區的民眾還要有一個認知，就是重劃區期初，勢必會有生活機能欠缺的不便，這是任何一個新興地區均會經過且無法避免的時期，但別忘了眼光放遠是相當重要的，相信重劃區未來的生活環境會值回票價。 本文章由作者授權刊登
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