漏水責任歸屬基本知識

介於多年修繕經驗~也因為這類的糾紛較多~所以上網充實自我經驗與相關法規在此借花獻佛~貼出相關法規的依據~及個人多年經驗的建議給大家參考~^^希望對有面對到此類問題的人有所幫助~

根據《公寓大廈管理條例》第二章第六條"住戶之權利義務"規定:

第六條 住戶應遵守下列事項：

一、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使其權利時，不得妨害其他住戶之安寧、安全及衛生。

二、他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。

三、管理負責人或管理委員會因維護、修繕共用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。

四、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須使用共用部分時，應經管理負責人或管理委員會之同意後為之。

五、其他法令或規約規定事項。

前項第二款至第四款之進入或使用，應擇其損害最少之處所及方法為之，並應修復或補償所生損害。

住戶違反第一項規定，經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。

第四十七條

有下列行為之一者，由直轄市、縣(市)主管機關處新臺幣三千元以上一萬五千元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務、職務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰：

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三、區分所有權人或住戶違反第六條規定，主管機關受理住戶、管理負責人或管理委員會之請求，經通知限期改善，屆期不改善者。

所以你可以先請求管理委員會協調修繕事宜，樓上住戶是不得拒絕的!有漏水之處，必定是管路破裂，要請專家來察勘何處管路破裂，如果完全是在某專有部份，該部份所有權人負完全的修繕義務。如果管路破裂位於上下樓層中，由上下樓層平均分攤。破裂管路如在公用部位，則由社區公共基金出款。樓上住戶不配合修繕事宜可先由管委會協調，協調無效後可報請市政府建設局使管課懲處!!

住大樓的社區，上下樓層經常會因為漏水問題，究竟責任如何歸屬，鬧的不可開交，有時鄰居為了這種事，打死不相往來。其實管理條例，都有明確規定。

公寓大廈管理條例第十二條，規定明確，我用三個案例說明您或許就可以清楚明白了；

案例一

C棟二樓的林小姐，向管委會反應，她家浴室、?所外牆有滲水現象，經管委會找人勘查，係C棟管路間污水排放管，因年久脫落，導至廢水從三樓，往下滲落。

管路間因是住戶共用排水設施 ，與全體住戶生活起居，衛生維護，息息相關。所以管委會招商整修，所有費用並由大樓公共基金支付。

案例二

B棟陳先生買了五樓的房子，進住前找工人，重新裝璜，更換馬桶時，造成四樓王太太家，天花板有滲水現象，王太太向管委會投訴。

四、五樓屬兩戶共同樓地板，唯陳先生係因施工，造成樓下漏水，故管委會依法令，要求五樓陳先生，必須負完全賠償責任。

案例三

D棟三樓住戶許先生，發現客廳天花板，最近常滲水，且愈來愈嚴重，經協調四樓陳先生找廠商檢查，結果是三樓、四樓間樓地板內，水管老舊破裂所造成。

三、四樓的天花板，屬兩戶共用樓地板，裡面所埋設水管，若非人為施工破壞，應由兩戶共同協商修復，其所發費經費，由兩戶共同平均分擔。

相關報導.一.讀者蘇琪問：

住處大樓頂樓沒有做防水，只要連續下雨，就會漏水並波及8樓住家，曾向管委會反映，但管委會把問題推給10樓住戶，但該住戶人在中國，既然管理費是用於公用設施，能否要求管委會負責修繕漏水問題？

李永裕律師答：

依公寓大廈管理條例規定：「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：…公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。…」

故屋頂自屬公寓大廈共用部分，而以屋頂平台之性質而言，本即須具備防水防漏功能，房屋有漏水現象，即以修繕屋頂為必要，則管委會依上揭法律賦予之權責，自有進行修繕之義務，其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，故修繕費用得由住戶按月繳納之管理費支出。

依上所述，本件住戶之情形建議請工程專業人士確定房屋漏水原因，若因屋頂年久失修、屋頂龜裂…等原因造成雨水滲漏，非可歸責於區分所有權人之事由所致，則屋頂之修繕費用，應由管理委員會負最後支付責任。再召集全體區分所有權人組成區分所有權人會議，決議從管理費中支付屋頂防水工程之修繕費用，並交由管理委員會執行修繕義務。

若管理委員會仍置之不理或拒絕為修繕義務，則可以存證信函之方式，催告管理委員會命於一定期限內履行其義務。

經催告管理委員會後仍怠於履行其修繕屋頂之義務，致受有損害，區分所有權人得自行僱工修繕，而支出之修繕費用亦得以存證信函之方式命管理委員會給付。

最終，管理委員會若始終未能出面解決，則區分所有權人自得訴請法院請求管理委員會賠償修繕費用以及賠償未修繕所生之損害。

（李永裕律師事務所李永裕律師回答、記者何瑞玲整理）

您所說的您家天花板漏水，究竟屬那一個案例，有些事情或許非如我們自己所認為，建議您與樓上鄰居協調，找抓漏師傅來

找出問題真正原因，透過管委會調和，平和處理，鄰居或許還要當好幾代，沒有必要為這種事弄得不歡而散，法律會保護好人，但法律無法時時刻刻照顧善良人。